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房屋租赁合同纠纷诉讼案——芦某某与姚某某

发表时间：2024-04-23 10:33:15 阅读量：60

一、案情简介
本案是再审案件。再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)姚某某因与被申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人)芦某某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院(2021)京01民终3942号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。申请人姚某某认为：一、原审阶段两审法院均未调取姚某某书面申请调取的审理本案需要的主要证据，导致事实认定错误。二、姚某某提交新证据，足以证明原审判决关于房屋租金的承担以及占有使用费的承担均认定事实错误，适用法律错误。三、原审判决超出诉讼请求进行判决，将房屋使用费用计算至2017年9月1日，严重损害姚某某的合法权益。四、原审判决结果导致芦某某在具有欺骗及主观恶意明显的情况下，通过违法转租行为致使合同无效后，仍获利超过两百万元，严重违反公平及诚实信用原则，扰乱社会信用秩序。被申请人芦某某不同意姚某某的再审请求和理由，同意二审判决书，请求维持二审判决。
二、争议焦点
法庭经审理，归纳以下三个争议焦点：
1、原审判决姚某某按照双方约定租金金额的50%向芦某某支付房屋占有使用费，具体数额认定是否合理。
2、姚某某腾退房屋的日期需核查。
3、案涉房屋无法用于商业用途的时间需进一步确定。
三、法院裁决结果：
本院再审认为，首先，原审判决姚某某按照双方约定租金金额的50%向芦某某支付房屋占有使用费，具体数额认定为2063589元。经核实，该数额是依据案涉房屋租赁合同中约定租金标准的50%从2015年11月1日计算至2017年9月1日得出，但案涉房屋已于2017年8月4日拆除，因此原审判令姚某某承担2015年8月4日至2015年9月1日的房屋占有使用费，认定错误。
其次，再审期间姚某某提交的北京市海淀区鲲鹏农工商公司出具的《证明》载明：“……高岳于2017年3月31日前将房屋腾退完毕并交付我司……我单位对上述事实予以证明，并提供9张照片。”一张名为“2016年7月B区高岳、饶德林、兰国跃租赁物全景”的照片显示，案涉房屋所在地址的拉面馆招牌已被拆除。结合其他照片显示的情形，姚某某腾退房屋的日期有待进一步查清，其应支付的房屋占有使用费亦有待该事实查清后再行确认。
最后，芦某某与姚某某签订的租赁合同载明，乙方(姚某某)租用租赁标的物之用途为商业经营。结合双方当事人再审期间的陈述及芦某某在(2017)京0108民初10371号案件中的陈述，双方均认可案涉房屋于2017年4月停电，在停电之前即已停水。故姚某某在此期间支付房屋占有使用费的标准应当结合相关情况予以合理认定。
综上，原审判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十八条第一款、第一百七十七条第一款第(三)项之规定，裁定如下：
一、撤销本院(2021)京01民终3942号民事判决及北京市海淀区人民法院(2020)京0108民初13567号民事判决；
二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。

（主办律师：姜剑奇综合部主任）
四、律师心得
（一）裁判结果阐释
1、再审阶段，若想推翻原判决，需要提交有利的新证据。本案的再审裁定书对我方提交的新证据予以认定，并对我方在庭审中提出的几个关键问题都进行了回应，裁定书认为姚某某办理案涉房屋的时间、案涉房屋无法用于商业用途的时间及房屋占有使用费等都需要重新审理。
2、在涉及租金等金额计算的案件中，律师应着重就法院裁决的金额计算期间及计算方式等进行重新验算，核对具体数额是否一致。本案中，原审判决超出诉讼请求进行判决，将房屋使用费用计算至2017年9月1日，严重损害了姚某某的合法权益。数额计算错误是再审法院裁决发回重审的充分事由。
（二）律师作用
1、组织保障。作为申请人的诉讼代理人，我方接受委托后，认为案件有诸多疑点，及时组织教授、专家团队对案情进行分析研讨，模拟被申请方的应诉情形，制定出庭策略，通过实战模拟演练，找出对方的薄弱环节及应诉漏洞，有针对性制定最佳出庭方案。最终律所指定擅长合同纠纷诉讼的部门主任律师姜剑奇承办该房屋租赁合同纠纷案件，在专业资源上提供强有力的组织保障。
2、与委托人沟通，熟悉案情。接受委托后，承办律师多次与原告进行沟通会商，收集对我方当事人有利的证据，深挖合同纠纷的细节疑点，明确我方当事人与相对方的民事法律关系，积极抗辩对方的不利主张，围绕我方诉求和案件可能存在的争议焦点，利用案件事实和证据材料展开论证说理。
3、证据收集。在该案诉讼中，我方要掌想握庭审的主动权，就需要庭外收集大量对我方有利的证据，承办律师多次去案涉区域实地勘探，并且就当事人双方的沟通记录进行整理，找出对方自认案涉房屋已被有关单位收回的关键证据，完善了证据链条，进一步佐证了我方的起诉事实依据。
4、文书撰写。我方向法官提交的再审申请、证据清单、代理词、质证意见等文书都做到有理有据，论证说理简洁明了，重点阐释核心关键证据，主次分明，论证充分。
5、出庭应诉。承办律师出庭紧紧围绕再审申请请求进行举证质证及辩论，维护委托人的合法权益，由于准备充分，说理性强，论证事实有证据支持，根据庭审情况，随机调整变更诉讼策略，巧妙利用对方自认为我所用，为委托人争取到利益最大化。
（三）本案启示
在合同类纠纷案件中，需要确认的关键事实有以下几点：1、房屋是否合法，承租是否为合法承租；2、合同租期的起止时间，租金缴纳的时间及计算方式；3、若有合同解除的情况，需确认合同解除的时间；4、需要考虑房屋租赁的用途等。
本案中涉及房屋被拆迁及房屋用途为商用，需要办理工商登记等要求，所以房屋租赁合同的目的十分重要。在此类案件中，需要结合实际案情寻找突破点，理清案件事实，积极补充证据，必要时要实地查看现场，在完成上述准备工作的基础上再制定诉讼策略，最终赢得庭审。